ตามที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้รับแจ้งปัญหาร้องเรียนจากผู้เช่ามากมายเกี่ยวกับกรณีที่ผู้ประกอบการ ทำสัญญาเอาเปรียบผู้เช่า เก็บค่าไฟ ค่าน้ำแพง โดยยังไม่มีหน่วยงาน หรือกฎหมายใดๆ ควบคุมการประกอบธุรกิจดังกล่าวนั้น
ก่อนหน้านี้ นายพิฆเนศ ต๊ะปวง รองเลขาธิการสคบ. กล่าวว่า คาดว่าประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา จะประกาศได้ในเดือน ก.พ. 2561 และมีผลหลังจากนั้น 90 วัน หรือประมาณเดือน พ.ค. ผู้ประกอบธุรกิจต้องยกเลิกสัญญาฉบับเก่าที่เคยทำไว้กับผู้เช่าทั้งหมด แล้วมาให้ผู้เช่ามาทำสัญญาใหม่ ภายใต้ข้อกำหนดใหม่ที่ประกาศไว้ในกฎหมาย หากไม่ทำตามจะมีโทษทันที คือ จำคุกไม่กิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 1 แสนบาท หรือทั้งจำทั้งปรับต่อหนึ่งสัญญา
หลังจากที่สคบ. ได้นัดประชุมและพิจารณาอย่างต่อเนื่องเพื่อแก้ไขปัญหาในดังกล่าวเกี่ยวกับเรื่องนี้ และล่าสุดได้ออกประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 เมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2561 ที่ผ่านมา โดยจะเริ่มมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2561 เป็นต้นไป
โดยสาระสำคัญของประกาศฉบับนี้ กำหนดให้ผู้ประกอบการที่มีห้องให้เช่าตั้งแต่ 5 ยูนิตขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู๋ในอาคารเดียวกัน หรือหลายอาคาร ไม่ว่าจะเป็น ห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเม้นท์ หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่น ที่จัดขึ้นสำหรับการให้เช่าเป็นที่อยู่อาศัย (ไม่รวมหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก และโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม) จะต้องอยู่ภายใต้บังคับของประกาศฉบับนี้
โดยการทำสัญญาเช่าผู้ประกอบการจะต้องมีข้อความภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัดเจน แสดงรายละเอียดเกี่ยวกับผู้ประกอบการ ผู้เช่า และทรัพย์สินที่ให้เช่า ให้ครบถ้วนชัดเจน เช่น
1. ชื่อและที่อยู่ผู้ประกอบการ และผู้มีอำนาจในการทำสัญญา
2. ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า
3. ชื่อและสถานที่ตั้งของอาคาร
4. รายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของอาคาร รวมถึงทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆของอาคาร
5. ระยะเวลาการเช่า (แสดงวันเร่ิ่มต้นและสิ้นสุดการเช่า)
ุ6. อัตราค่าเช่า (แสดงถึงวิธีการและกำหนดระยเวลาชำระค่าเช่า)
7. อัตราค่าสาธารณูปโภคต่างๆ เช่นค่าน้ำประปา ค่ากระแสไฟฟ้า ค่าโทรศัพท์ (แสดงถึงวิธีการและกำหนดระยเวลาชำระค่าสาธารณูปโภค)
8. อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ เช่น ค่าจดปริมาตรการใช้กระแสไฟฟ้าและปริมาณ
การใช้น้ำประปา ค่าสูบน้ําเพื่อเพิ่มแรงดันน้ําประปาภายในอาคาร ทั้งนี้ เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริง และมีเหตุผลอันสมควร โดยแสดงวิธีการและกําหนดระยะเวลาชําระค่าใช้จ่ายดังกล่าว
9. อัตราค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (ถ้ามี) ทั้งนี้ เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริง และมีเหตุผลอันสมควร
โดยแสดงวิธีการและกําหนดระยะเวลาชําระค่าใช้จ่ายในการให้บริการดังกล่าว
10. จํานวนเงินประกัน
-ผู้ประกอบการจะต้องส่งใบแจ้งหนี้ตามรายการ 5-9 ข้างต้นให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า ไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนถึงกําหนดวันชําระค่าเช่าอาคาร โดยผู้เช่ามีสิทธิตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายดังกล่าว ซึ่งปรากฏตามรายการในใบแจ้งหนี้ที่ผู้ประกอบการเรียกเก็บ
- ผู้ประกอบการต้องจัดทําหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคาร รวมถึงสิ่งอํานวยความสะดวกอื่น ๆ (ถ้ามี) แนบท้ายสัญญาเช่าอาคาร พร้อมทั้งส่งมอบหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคาร หนึ่งฉบับให้ผู้เช่าเก็บไว้เป็นหลักฐาน
-เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด ผู้ประกอบการจะต้องคืนเงินประกันที่ได้รับจากผู้เช่าทันที เว้นแต่ผู้ประกอบธุรกิจประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ หากผู้เช่ามิได้ทําความเสียหาย ให้ผู้ประกอบการคืนเงินประกันภายใน 7 วันนับแต่วันที่สัญญาเช่าสิ้นสุด และได้กลับเข้าครอบครองอาคาร โดยต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการนําส่งคืนเงินประกันตามวิธีการที่ผู้เช่าแจ้งให้ทราบ
-ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าได้ โดยต้องบอกกล่าว เป็นหนังสือให้ผู้ประกอบการทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน ทั้งนี้ ผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดหรือค้างชําระค่าเช่า และมีเหตุจําเป็นอันสมควร
- การผิดสัญญาที่เป็นข้อสาระสําคัญของสัญญาเช่าที่ผู้ประกอบการมีสิทธิบอกเลิกสัญญา จะต้องเป็นข้อความที่ผู้ประกอบการระบุไว้เป็นการเฉพาะด้วยตัวอักษรสีแดงหรือตัวดําหรือตัวเอนที่เห็น เด่นชัดกว่าข้อความทั่วไป และการบอกเลิกสัญญา ผู้ประกอบการจะต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่า ปฏิบัติตามสัญญาเช่าภายในระยะเวลาอย่างน้อย 30 วันนับแต่วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ และผู้เช่า ละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวนั้น ผู้ประกอบการมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารได้
- สัญญาเช่าต้องจัดทําขึ้นสองฉบับ ซึ่งมีข้อความตรงกัน และให้ผู้ประกอบการ ส่งมอบสัญญาเช่าอาคารหนึ่งฉบับให้แก่ผู้เช่าทันทีที่ได้ลงนามในสัญญาเช่า
นอกจากนี้ยังมีข้อห้าม 13 ข้อ สำหรับผู้ประกอบการ ไม่ให้ใช้ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือความหมายทำนองเดียวกัน ดังต่อไปนี้
1. ข้อสัญญาที่เป็นการยกเว้นหรือจํากัดความรับผิดจากการผิดสัญญาหรือการกระทําละเมิด ของผู้ประกอบการ
2. ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบการเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินกว่า 1เดือน
3. ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบการมีสิทธิเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าอาคาร อัตราค่าสาธารณูปโภค อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ และอัตราค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ก่อนสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง
4. ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บเงินประกันเกินกว่า 1 เดือนของอัตราค่าเช่าเมื่อคํานวณเป็นรายเดือน
5. ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบการมีสิทธิริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า
6. ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบการหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยมิต้องแจ้งให้ ผู้เช่าทราบก่อนล่วงหน้า
7. ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบการกําหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปา เกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าและน้ําประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบการ
8. ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบการมีสิทธิกระทําการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคาร หรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร
9. ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบการมีสิทธิเรียกค่าต่อสัญญาเช่าอาคารจากผู้เช่ารายเดิม
10. ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบการมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารกับผู้เช่า โดยผู้เช่ามิได้ผิดสัญญา หรือผิดเงื่อนไขอันเป็นสาระสําคัญข้อหนึ่งข้อใดในสัญญา
11. ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานตามปกติ ต่อทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ของอาคาร
12. ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์ เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุใดอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัย
13. ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความชํารุดบกพร่องต่ออาคาร ทรัพย์สิน และ อุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือเกิดการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ
อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมจาก ราชกิจจานุเบกษา